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14城密集出調控加碼政策 房價十八漲是最後瘋狂
經歷"金九銀十"後，樓市仍未"退燒"。12月1日，某研究院發佈的數據顯示，11月，百城新建住宅平均價格為10758元/平方米，環比上漲0.68%。這是自2012年6月百城房價"負轉正"以來連續第18個月環比上漲，但漲幅比上月縮小0.56個百分點。對於11月漲幅"縮水"的原因，分析人士指出，隨著各大城市房價的持續上漲，許多需要在年內完成房價調控目標的城市紛紛加碼調控。這影響瞭購房者對樓市的預期，加劇瞭觀望情緒。
略有降溫
從數據來看，盡管百城房價自2012年6月以來連續第18個月環比上漲，但2013年11月房價漲幅比上月縮小0.56個百分點，為今年以來最低水平。其中，69個城市環比上漲，31個城市環比下跌。與上月相比，11月價格環比下跌的城市個數增加7個，其中跌幅在1%以上的有10個，較上月減少2個；11月環比上漲的城市比上月減少6個，其中漲幅在1%以上(含1%)的有28個，較上月減少1個。
百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，11月十大城市住宅均價為18748元/平方米，環比上漲1.16%，比上月縮小0.79個百分點。具體來看，上海上漲瞭1.83%，漲幅最大，南京、廣州、杭州、天津漲幅在1.5%至1.8%之間，比上月有所擴大，深圳上漲1.20%，武漢、重慶(主城區)、成都和北京漲幅在1%以內，其中北京上漲0.18%，漲幅比上月大幅縮小2.38個百分點。分析稱，"京七條"對市場預期和房價的影響繼續釋放。
同策咨詢研究部總監張宏偉昨日撰文指出，這主要是得益於近期一線城市、部分房價上漲過快的二線城市出臺階段性收緊政策所致。
不過，從同比來看，全國百城住宅均價與2012年11月相比上漲瞭10.99%，連續第12個月上漲，漲幅比上月擴大0.30個百分點。張宏偉認為，一線城市、部分二線城市盡管出臺提高二套首付比例、收緊高端預售許可證、收緊單身限購等政策，但在政策未落地前，導致在11月改善需求、部分投資需求"最後的瘋狂"行情出現，最終整個市場成交均價仍然表現相對較高，結構性地帶動全國百城房價上漲。
政策分化
在業內人士看來，不同城市房價走勢出現"分化"這也導致不同城市的調控政策具有"分化"的特征。
隨著11月28日"西安七條"的出爐，今年下半年以來全國已經有14個城市相繼出臺瞭地方樓市加碼政策。這其中既包括北京、上海、深圳這樣的一線城市，也包括武漢、南昌、南京、沈陽、廈門、長沙、杭州等二線城市。據記者瞭解，這些升級版樓市調控政策主要內容都是提高二套房首付、提高外來人口買房門檻。
記者整理發現，"滬七條"、"深八條"、"廈六條"、"杭六條"等都一次性將二套房貸首付提高至七成。另外，也有城市將二套房首付定為"六五成"。"沈九條"指出，將二套房貸款首付比例提高至65%。而長沙則以90㎡為"分水嶺"，區別對待。具體而言：首套房在90㎡及以下的傢庭，二套房首付款六成；首套房在90㎡以上的傢庭，二套房首付比例提高至65%。
與此同時，"限外"也成為調控殺手鐧。其中，南昌的"洪六條"將非當地戶籍居民購房門檻從繳納台北市信用貸款利率比較個人所得稅或社會保險繳納年限連續一年調整為兩年。除瞭南昌外，武漢、沈陽均將年限由一年以上提高到兩年以上。鄭州"限購令"則指出，同時滿足"持有本市居住證3年以上"、"在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上"的非戶籍居民傢庭，方可限購1套住房。
值得一提的是，以蕪湖、溫州、徐州等為代表的城市卻對現有政策進行"松綁"。以徐州為例，新政策對部分戶型房源放開限購條件，以促進庫存消化。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成此前對《國際金融報》記者分析，"徐州對政策做出放松性調整主要是因為當地樓市'供大於求'，不同的城市因房價而異，調控方向也出現分化。"
中原地產市場研究部總監張大偉認為，在一線城市發佈相對有力度的調控升級政策後，二線城市已全面接棒，預計後續還可能將有超過15個二線城市出臺新政策，全國合計有望超過30個城市出臺調控細則。
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從最近各地出臺的"N條"新政內容來看，幾乎所有城市都提到瞭增加住房用地供應。以廈門為例，其提出2014年住房用地供應總量，比前五年年均實際供應量增加20%；南昌則提出2014年全市住宅用地計劃供應量為2013年計劃供應量的120%，力爭130%。對此，張宏偉認為，各地新政內容增加住房用地供應的措施屬於"遠水解不瞭近渴"。
"一二線城市供地量的增加，這等於是說各地正在向市場'扔肉'"。張宏偉認為，這對於今年銷售業績普遍好轉資金面寬裕的房企來講，拿地需求已如饑似渴，尤其是對於品牌房企來講拿地機會不容錯過。因此，本輪調控措施反而成為品牌房企深耕一二線城市的市場機會。
事實上，從年底的土地市場熱潮就可窺見一二。11月29日，黃浦區淮海中路街道45街坊17/2宗商辦地塊以樓板價42821元/平方米成交，該樓板價再次刷新今年上海土地成交最高紀錄。地塊總成交價11.04億元，溢價率47.6%。
而就在不久前的北京"戰場"，11月21日，恒大以51.35億元配建11.2萬平方米自住型商品房的代價，摘得最為搶手的朝陽區東壩南區1105-654、656、658號地。超過51億元的總價，成為2013年度北京總價地王。
中原地產研究部最新統計數據顯示，截至11月28日，僅十大房企保利、萬科、招商、中海、恒大、金地等11月拿地總額就已突破176.6億元，累計年內購入土地達到2563.6億元，創下歷史新高。
值得一提的是，多位專傢對《國際金融報》記者強調，近期出臺的加碼政策會在短期內給市場帶來一定沖擊，但難以改變樓市長期走勢。
張宏偉也指出，從趨勢來看，盡管短期內北上廣深等一線城市、武漢等部分二線城市出臺瞭階段性的收緊措施，甚至上海、廣州、武漢三個城市還強化瞭限購措施，但是這畢竟屬於短期內為瞭遏制房價過快上漲的"救火"的臨時性措施。
"從未來發展趨勢來看，今後房地產市場調控的改革方向便是調控更市場化，堅持'去投資化'，最終通過長效、可持續性、穩定有效的市場、經濟手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓限購等行政化手段退出市場。"張宏偉分析。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/11002519911.shtml
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