"新國五條"暫未影響房企預期 房價無下行動力
【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】
5月13日，國傢統計局發佈今年1~4月經濟數據。其中，全國房地產開發投資19180億元，同比增長21.1%，增速比1~3月份提高0.9個百分點，這也是該數據連續第二個月上漲；另一方面，今年4月份，房地產開發景氣指數延續上個月的回落趨勢，為97.35，比上月回落0.21點。這也是去年9月以來，國房景氣指數的第二個月回落。
業內分析認為，兩組數據一漲一跌顯示，近年來調控成為常態，房地產投資也趨於理性，"新國五條"暫未對房地產行業的投資行為產生過多影響。
房企仍看好未來
根據國傢統計局數據，前4個月，住宅投資13121億元，增長21.3%，增速提高0.2個百分點，占房地產開發投資的比重為68.4%；商品房銷售面積29761萬平方米，同比增長38%，增速比1~3月份提高0.9個百分點。
同時，房企資金到位情況有明顯向好趨勢，1~4月份，房地產開發企業到位資金35602億元，同比增長33.5%，增速比1~3月份提高4.2個百分點。房企融資力度也在加大，國內貸款6618億元，增長26.8%；利用外資163億元，增長28.5%；自籌資金12952億元，增長16.2%。伴隨著這兩個數據的是前4個月房屋新開工面積55506萬平方米，增長1.9%，持續多月的"負"增長態勢得到扭轉。
遠嘉經紀策劃研究中心總監孟奇認為，綜合上述數據可以看出，由於前4個月銷售情況良好，房企資金回籠，使房企對未來市場態度積極，加大瞭開工量，並未受"新國五條"推出的過多影響。"新型城鎮化對房地產業是利好，而調控政策已成為常態，房企已經有所準備。"孟奇說，房地產開發投資數據已連續兩個月保持增長態勢，而且增速一直在20%以上，說明房企已能理性面對政府的政策，長線看好房地產市場。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉也認為，3月初"新國五條"出臺，4月各地細則落地，但新開工數量、土地購置面積等供應指標仍明顯轉好，商品房銷售面積創年內新高，開發企業信心明顯恢復。
房價無下行動力
1~4月，商品房待售(庫存量)面積42588萬平方米，比3月末增加147萬平方米，比2月末增加673萬平方米。業內人士認為，樓市銷售量大幅增長的同時，庫存量也繼續增加，表明樓市新增供應量增長幅度超過銷售速度，如此巨大的待售量將成為未來房價的穩定因素。
鑒於庫存量居於高位，加上樓市調控還會繼續，胡景暉預計未來樓市價格大幅上漲預期不再，短期內市場主要呈現"量縮價穩"的態勢。持續2至3個月後，隨著樓市需求的再次入市，交易量再次回漲，交易價格也因此會出現補漲，但總體漲幅有限。
另一方面，土地市場的量價齊漲也在印證著"新國五條"的作用甚微。國傢統計局數據顯示，1~4月，全國房地產開發企業完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長26.4%，土地購置費1912億元，同比增長66%。
同策咨詢研究中心總監張宏偉說，當前，北京、上海、廣州等一線城市開始大規模推地，昆明、合肥、武漢、無錫、溫州、石傢莊、南京等二三線城市已經亮出大規模的推地計劃，其他未公佈計劃的城市推地動作也明顯增加。根據同策咨詢研究中心數據，前4個月，杭州、北京、上海、天津及南京5城市住宅用地累積供應量超過去年同期，同比漲幅分別為2066%、817%、137%、64%、9%，而重慶、北京和上海分別以325萬平方米、281萬平方米、219萬平方米的累積成交量排名前三位。
張宏偉認為，業內大多認為宏觀市場"基本面"轉好，房企資金面不太緊張，品牌房企開始積極拿信用貸款土地買賣缺錢急用哪裡借錢地"換倉"，搶抓下一輪市場發展機會；當前土地市場熱點主要還是一二線城市，尤其是一線城市，品牌房企重返一二線城市，突顯房企佈局戰略與一二線城市的投資價值。由於政策的幹預與土地市場的回暖，土地市場總體溢價率會降低，但起始樓板價或成交樓板價會上升，也就是土地價格開始進入上漲通道。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/10193180128.shtml
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